Yargıtay, kira tespit davalarında uzun süredir tartışılan 5 yıllık sürenin hesaplanmasına ilişkin çığır açan bir karara imza attı. Eski kiracıyla yapılan yenileme sözleşmesinin ev sahibinin dava açma hakkını ortadan kaldırmadığını belirten uzmanlar, 5 yıllık sürenin hesaplanmasında son sözleşme tarihinin değil, kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin esas alınabileceğini vurguluyor.
YARGITAY’DAN KİRA TESPİT DAVALARINDA YENİ DÖNEM! SÖZLEŞME YENİLENSE DE DAVA HAKKI DÜŞMÜYOR
Gayrimenkul hukuku ve ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarında taşları yerinden oynatacak gelişme Yargıtay’dan geldi. Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesi tarafından verilen yeni kararla birlikte, kira bedelinin güncellenmesi ve yeniden belirlenmesi taleplerinde kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi ön plana çıktı.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, kararın özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde ev sahipleri açısından tarihi bir dönüm noktası olduğunu belirtti.
YENİLENEN SÖZLEŞME DAVA HAKKINI ORTADAN KALDIRMIYOR
Sözleşmenin yenilenme tarihinin esas alınmasının ev sahipleri için uzun süredir ciddi bir hukuki engel oluşturduğuna dikkat çeken Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yeni yaklaşımla birlikte bu engelin aşıldığını ifade etti.
Yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ilk sözleşmenin başlangıcından bu yana geçen sürenin göz önünde bulundurulacağını belirten Şimşek, şu değerlendirmelerde bulundu:
"Uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde sözleşmenin yenilenmiş olması tek başına kira tespit davası açılmasına engel oluşturmuyor. İlk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren gerekli süre geçmişse ve yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedeli güncel emsal ve rayiçlerin belirgin biçimde altında kalıyorsa, somut olayın koşullarına bağlı olarak kira bedelinin hakim tarafından yeniden belirlenmesi talep edilebiliyor."
GÜNCEL KİRA İLE SÖZLEŞMEDEKİ TUTAR ARASINDAKİ FARK BELİRLEYİCİ OLACAK
Kararın her somut olayın kendi şartlarına göre uygulanacağını vurgulayan Şimşek, uygulamanın temel kriterlerini açıkladı:
-
Kira İlişkisinin Süresi: Taşınmazdaki kiracılık bağının uzun yıllara dayanması.
-
Rayiç Farkı: Yenilenen sözleşmede kararlaştırılan tutarın, güncel piyasa koşulları ve emsal emlak değerleriyle belirgin şekilde uyumsuz olması.
-
Hakkaniyet Dengesi: Yenilenen sözleşmedeki tutarın emsal rayiçlere yakın olması durumunda kira tespiti koşullarının oluşmayabileceğini belirten Şimşek, "Sözleşmenin eski tarihli olması tek başına artış için yeterli değildir, piyasa karşılaştırması belirleyici olacaktır" dedi.
KİRA TESPİT DAVALARININ SAYISI ARTABİLİR
Kararın piyasadaki yansımalarına da değinen Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yenilenen sözleşme sebebiyle dava açamayacağını düşünen çok sayıda ev sahibinin hukuki süreç başlatabileceğini öngördüklerini söyledi.
Ancak kararın her yenilenen sözleşme için otomatik bir artış hakkı anlamına gelmediğinin altını çizen Şimşek; kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşmenin niteliği, mevcut kira bedeli ve emsal değerlerin mahkemelerce bir bütün olarak değerlendirileceğini ifade etti. |
